時間：2011年7月11日
地點：香港中環(huán)廣場

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與會的恒大管理層代表：
??????? 董事局主席許家印教授
??? ??? 董事局副主席兼總裁夏海鈞博士
??? ??? 執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)謝惠華先生

夏海鈞總裁：2011年6月集團實現(xiàn)合約銷售額85.9億元，同比2010年同期的48億元，增長79%，合約銷售面積125.3萬平方米，同比2010年同期的80.6萬平方米，增長55.6%。
??? ??? 6月我們新開盤11個項目，7個位于三線城市，其中6個為公司新進入的城市。
??? ??? 到2011年6月，集團合約銷售額85.9億元，環(huán)比5月的77.8億元，增長10.4%；合約銷售面積125.3萬平方米，環(huán)比5月的113.2萬平方米，增長10.7%；
??? ??? 到上半年為止，公司累計合約銷售額423.2億元，較2010年1—6月累計的209.8億元，同比增長101.7%；
??? ??? 1—6月累計合約銷售面積611.7萬平方米，較2010年的1—6月累計333.9萬平方米，同比增長83.2%；
??? ??? 2011年上半年，在銷售均價保持穩(wěn)定的情況下，我們的銷售額自3月以來連續(xù)保持同比環(huán)比雙增長。其中3月環(huán)比2月增長22.7%；4月環(huán)比3月增長11.5%；5月環(huán)比4月增長26.5%；6月環(huán)比5月增長10.4%。
??? ??? 到目前為止，我們累計已完成全年銷售計劃的60.5%。
??? ??? 整個銷售的分布情況向各位媒體通報一下，2011年6月末，我們擁有總在售項目89個，其中，2010年年底已在售項目56個，2011年1—6月新開盤項目33個，89個項目，分布于49個城市。其中：一線城市項目2個，占總項目個數(shù)2.2%；二線城市項目54個，占總項目個數(shù)60.7%；三線城市項目33個，占總項目個數(shù)37.1%。
??? ??? 2011年上半年合約銷售423.2億元。其中：一線城市項目合約銷售金額25億元，占比5.9%；二線城市項目合約銷售金額270.1億元，占比63.8%；三線城市項目合約銷售金額128.1億元，占比30.3%。
??? ??? 2011年上半年，我們新開盤33個項目，分布于29個城市。其中：二線城市項目10個，占比30.3%；三線城市項目23個，占比69.7%；
??? ??? 2011年上半年，新開盤項目合約銷售金額合計122.6億元，其中：二線城市項目合約銷售金額48.5億元，占比39.6%；三線城市項目合約銷售金額74.1億元，占比60.4%；
??? ??? 2011年上半年，我們的總在售項目89個，其中2010年年底已在售項目56個，2011年1—6月新開盤項目33個；
??? ??? 2011年上半年，我們實現(xiàn)合約銷售額423.2億元，其中：2010年年底已在售項目合約銷售額300.6億元，占比為71%，平均單個項目合約銷售額5.37億元；
??? ??? 2011年上半年新開盤項目合約銷售額122.6億元，占比為29%，平均單個項目合約銷售額3.72億元；
??? ??? 截止2011年6月28日，集團累計現(xiàn)金余額達港幣332.4億元，其中未使用銀行授信額度港幣406.7億元，合計可動用資金港幣739.1億元。保持亮麗的經(jīng)營業(yè)績的同時，公司保持了充足的現(xiàn)金流。

問答環(huán)節(jié)——

明報：第一個問題，許主席您在清遠就提了對股價不滿意，要實施報復，現(xiàn)在市場傳言，你們已經(jīng)存了一些錢打算回購，您是否有這樣的計劃，股價到什么水平的時候會考慮回購。
??? ??? 第二個問題請夏總回答，今年上半年很多內(nèi)房公司都在講，一方面人力成本，建安成本提高，估計明年入帳的話，毛利率會被積壓，公司明年毛利率有多大的影響，說一個數(shù)字，股東也會比較放心。
??????? 許家印主席：首先我對對沖基金我是沒有意見的，對沖基金做空對股票市場不一定是壞事，有的時候是活躍股票，我也比較喜歡對沖基金做空，因為可以活躍股票，這是正常，也是合法的。我的意思是，反感個別對空基金邊做空邊造謠，造謠會影響小股東的利益，損害股東的利益，作為公司來講是非常反對這種行為的。此次，我們公布6月28日恒大賬面現(xiàn)金332億元，“現(xiàn)金流緊張”的謠言不攻自破。
??????? 至于你剛才提的問題，公司的股東大會上已經(jīng)授權公司有10%的額度回購，公司在現(xiàn)金流充足、認為股票價格比較合適的時候，公司也有可能會回購，但也有可能不回購，這是兩句話，我講得很清楚。
??? ??? 夏海鈞總裁：成本問題我回答，應該說，去年到今年國內(nèi)的人工成本，鋼筋、水泥有一些調(diào)整，我們曾經(jīng)解釋過：假設水泥成本增加10%的話，對建安成本的影響是1%；鋼筋成本增加10%的話，建安成本增加1.8%；裝修材料增長10%，建安成本增2.1%；人工成本增加10%，建安成本增1%；利率增長1%，建安成本的影響是0.7%，這是對應的比例。這些按照最高上限來計算，我們的成本也不會超過200元。恒大在全國布局的戰(zhàn)略，抓住了當?shù)貏傂枋袌?，不僅消化了建安成本和利息上漲的影響，同時帶來公司亮麗的業(yè)績，增長了多少，要看半年年報的情況。
??????? 許家印主席：建筑裝飾成本跟去年相比是下降的，因為恒大的需求量越來越大，恒大品牌越來越好，去年有107家供應商跟我們合作，每年原則上淘汰10%，同時引入新的合作伙伴。比如今年，加上新增的73家，合作伙伴達到171家。
??????? 在去年的合作伙伴中，有15家價格是往上調(diào)的，占總供應商15%，今年新增加的73家供應商，價格向上調(diào)整的是13家，價格不變和去年材料一樣價格的是4家，價格下調(diào)的是56家。
??????? 中國的物價是上漲的，鋼筋、水泥也在上漲，材料也在上漲的，但是對于恒大唯一一家全國精裝修規(guī)模很大的企業(yè)，供應商為了占據(jù)市場份額，加上恒大的管理上，付款及時，管理上給下料單準確率比較高，這樣生產(chǎn)過程和成本大幅下降，因此資金周轉率很高。建筑裝飾和精裝修材料總體成本水平是下降，而且下降不少。

新浪財經(jīng)：上半年銷售金額已經(jīng)達標，頭五個月的數(shù)據(jù)達到了48%，你們會提高全年的銷售目標，中央政府打壓樓價對你們有多大的影響，你們會降價嗎？
??? ??? 許家印主席：今年1—6個月的銷售金額超過了60%多，按道理從去年的五月份，我們已經(jīng)用事實給大家做了很好的回答，在市場不是很好的情況下，相對低迷的情況下，恒大連續(xù)實現(xiàn)環(huán)比增長，今年上半年已經(jīng)看得出來，3月份比2月份，一直到6月份，每個月都是環(huán)比和同比的增長，在目前的形勢下，我們一直都在實現(xiàn)環(huán)比和同比的增長，這就不需要公司再采取其他措施。我認為房地產(chǎn)市場已經(jīng)是很低迷的，不存在再降價的事情。但是7月份和8月份新開工開盤項目可能會相對減少一點，保持公司強勁的銷售，也許會有一些優(yōu)惠措施等等。
??????? 我們看去年，在去年4月17日國家最嚴厲的宏觀調(diào)控的背景下，5、6、7、8月份都是環(huán)比增長，今年每個月都在增長，每個月銷售額和銷售面積都在環(huán)比增長，原因很明顯：
??? ??? 第一，恒大戰(zhàn)略性地進入二、三線城市。
??? ??? 第二，恒大戰(zhàn)略性的產(chǎn)品結構定位，豐富的產(chǎn)品線。
??? ??? 第三，恒大產(chǎn)品品質的過硬和受到市場認可，市場低迷的時候購房者還購買恒大的產(chǎn)品。
??? ??? 第四，恒大超強的成本控制能力，我們的產(chǎn)品賣給老百姓，本身走的就是民生地產(chǎn)，賣給老百姓的就是性價比比較高的產(chǎn)品，在市場低迷的時候，同樣有非常強的競爭力。

21世紀經(jīng)濟報道：去年以來，內(nèi)房股在香港發(fā)了很多債，利率都都比較高，在10%以上，當時發(fā)債預期人民幣升值，抵沖高成本，現(xiàn)在人民幣升值的預期降低了，對公司當初的發(fā)行債務有什么影響？最近很多內(nèi)地城市都開始從嚴征收土地增值稅，例如重慶、天津等城市，對公司的利潤和資金成本有什么影響？謝謝。
??? ????許家印主席：人民幣升值預期降低了，對公司沒有什么影響，恒大每一次的決策都具有前瞻性。第二個問題，按照香港會計準則，我們的增值稅按照會計準則在國內(nèi)完全計提了。從嚴和不從嚴對我們現(xiàn)在的利潤是沒有影響的。

經(jīng)濟日報：剛才您講了7、8月份部分盤會有優(yōu)惠的措施，是否會效仿去年的優(yōu)惠措施，是全國范圍的還是個別盤。
??????? 許家印主席：會有個別盤，優(yōu)惠折扣適當調(diào)整。我剛才講了，每個月的業(yè)績都有環(huán)比增長，上半年33個盤開盤，每個月都有新盤增加，業(yè)績就會增長。下半年7、8兩個月，相對來講新開盤會少，因為這些項目是春節(jié)期間買的地，國內(nèi)傳統(tǒng)是在春節(jié)期間一般不買地。
??????? 經(jīng)濟日報：預計整個銷售，按年環(huán)比的增幅會有放緩的趨勢嗎？
??????? 許家印主席：下半年增幅不會放緩，因為下半年大概有60到80個新盤要開，比上半年新盤的數(shù)量增加很多，因此下降可能性不大。
???????? 經(jīng)濟日報：最近一段時間，很多的名企因為基金做空被洗倉的，恒大是第一個站出來說的，恒大是否擔心成為下一個目標。
???????? 許家印主席：剛才說了，第一個歡迎做空，第二，非常反對做空加造謠，造謠加做空，不但反對還反感，如果發(fā)現(xiàn)這樣的情況，公司有可能回購，但是也可能不回購。

觀點地產(chǎn)：第一個問題，許主席在清遠的時候曾經(jīng)提過，恒大在未來將做地標性的建筑和產(chǎn)品。恒大發(fā)展這種產(chǎn)品的模式是否有考量過，是怎樣的，是否有詳細的考慮。國內(nèi)現(xiàn)在也有開發(fā)商在很多城市做了很多地標性的建筑，比如綠地他們在廣州和全國各地都有綠地等地標性的中心建筑，恒大跟他們是否有一些競爭或者是其他不同的定位或者是計劃？
??????? 許家印主席：我們做地標性建筑，上次清遠說過了，經(jīng)過商業(yè)集團和集團公司多次的研究，從公司未來10年、20年甚至30年考慮，公司下一步可能會發(fā)展城市地標性的城市綜合體。我們不會盲目做城市綜合體，而是要做帶有地標性的，例如香港國際金融中心這樣的地標，下面裙樓里面還有商業(yè)、飲食、娛樂、文化，因此是這個概念，地標性城市綜合體，這是產(chǎn)品定位的大方向。?

廣州日報：剛剛也談到恒大在今年上半年實現(xiàn)了全年銷售目標的六成以上，今年下半年會不會調(diào)高全年的銷售目標，是不是今年全年范圍內(nèi)可以實現(xiàn)千億的銷售額，我們也發(fā)現(xiàn)恒大在二、三線城市的銷售額貢獻越來越大，現(xiàn)在更多的房企都進入二、三線城市，是否感受到同行競爭的壓力，跟同行競爭的對策在哪里？
??? ????許家印主席：關于銷售目標，公司管理層還沒有進行具體的研究，但是我們計劃這個月月底或者是什么時候會研究，究竟公司的目標會不會上調(diào)，可以給你們一組數(shù)據(jù)，你們也可以判斷一下。
??? ??? 今年上半年總共有89個樓盤在售，剛剛已經(jīng)公布了，其中有56個樓盤是去年年底，今年元月一日開始有56個樓盤在售，今年上半年新開了33個樓盤，總共加起來是89個樓盤，我們銷售是423.2多億元，到了7月1日開始的時候已在售的基數(shù)是89個樓盤，新開樓盤預計到60到80個。下半年，公司是不是要上調(diào)指標，公司可能要詳細的進行測算和研究，最后做出重要的決定。也許這個月底或者是下個月初，公司在8月份會有決策。
??? ??? 關于很多同行進入到三線城市的問題，從競爭的角度來說，恒大不管什么時候都是在戰(zhàn)略上，在別人沒有進入二、三線城市的時候，恒大進入了三線城市，我們進入的三線城市中有80%到90%幾乎是沒有前十大、前二十大企業(yè)，這就說明恒大又是第一個超前進入三線城市的企業(yè)。剛才我也講過，到今年6月30日，公司的項目數(shù)量，公司的規(guī)模也達到了公司去年年初的公司目標和計劃。
??? ??? 現(xiàn)在進入三線城市的開發(fā)商都在恒大之后進入，不存在對恒大的競爭構成威脅，在競爭方面，我重復一點：恒大超前的二三線城市戰(zhàn)略，進入二三線城市的升值潛力比較大的區(qū)域購買土地。另外，恒大超前產(chǎn)品結構的定位，這些都是戰(zhàn)略性的定位。我們做的不是單一的旅游地產(chǎn)，也不是單一的豪宅，我們做的產(chǎn)品中高端占了10%，旅游產(chǎn)品占了20%，中高端占了70%，加上產(chǎn)品品質，這一切都歸功于管理，有這么幾點，一個企業(yè)在市場競爭的時候，就具有很強的競爭力。

廣東電視臺：許主席您說恒大走民生地產(chǎn)路線，國家推保障房的力度很大，恒大在這些方面有怎樣的打算，是否打算參與到保障房之中。上半年國家限貸限價限售，下半年恒大有怎樣的預期。
??????? 許家印主席：民生地產(chǎn)不一定要做保障性住房，第一政府給不給你做，第二個合適不合適做保障性住房。恒大不大適合做保障性住房，為什么這么說，并不是說我們沒有責任，恒大在全中國是最有責任的企業(yè)之一，為什么說不適應，因為我們是標準化的運營的，整個的材料和供應都是很高水準的，例如我們運用的材料，盡管價格便宜，但是量大，運用的材料都是國內(nèi)外知名品牌材料，這樣的話，保障性住房用我們這樣的材料，價格能不能下得來。
??? ??? 還有一點，如果不用我們的材料，為了建保障房再去采購，找一些適應保障房建設檔次的材料，對我們來說是一個難題。民生地產(chǎn)也好，有社會責任的企業(yè)也好，有很多種方法來表達社會責任，比如說恒大搞足球就是體現(xiàn)了社會責任。為了振興中國足球，恒大承擔了社會責任。也有恒大為了提升品牌，提高知名度和美譽度這個因素，但這個是好事。
??? ??? 關于下半年的調(diào)控，我上次也談了觀點，我認為國家的調(diào)控效果非常好，現(xiàn)在房價和房地產(chǎn)市場的發(fā)展是健康穩(wěn)定的，下半年國家是否會出臺政策，這是國家的問題。從市場的情況來看，我認為現(xiàn)在是比較健康穩(wěn)定的態(tài)勢。